Ορατό το premium για Eurobank Properties

του Στέφανου Κοτζαμάνη

Είναι η πρώτη φορά μετά το 2007 όπου χρηματιστηριακός οίκος προτείνει για ελληνική ΑΕΕΑΠ τιμή-στόχο που να οδηγεί σε premium σε σύγκριση με την καθαρή αξία του ενεργητικού της (P/NAV μεγαλύτερο της μονάδας).

Συγκεκριμένα, η Alpha Finance, σε έκθεση της 8ης Ιανουαρίου ανεβάζει την τιμή-στόχο της Eurobank Properties στα 8,5 ευρώ, τιμή που θα είναι μεγαλύτερη του NAV μετά την ολοκλήρωση της αύξησης του μετοχικού της κεφαλαίου.

Μάλιστα, η κίνηση αυτή της AF έρχεται σε μια περίοδο όπου οι τιμές των εμπορικών ακινήτων ακολουθούν πτωτική πορεία, πράγμα που αναμένεται να συνεχιστεί ως ένα βαθμό και μέσα στο 2014.

Ο βασικός λόγος που οδήγησε την Alpha Finance σε μια τέτοια τιμή-στόχο είναι η δυναμική που μπορούν να προσδώσουν στην εισηγμένη οι αποκτήσεις ακινήτων σε πολύ πιεσμένες τιμές.

Για παράδειγμα, η Eurobank Properties κατέβαλε 145,8 εκατ. ευρώ για την απόκτηση ακινήτων του δημοσίου που στη συνέχεια ενοικίασε με ετήσια απόδοση (yield) 9,65%. Μάλιστα, επειδή ένα μέρος της επένδυσης αποκτήθηκε με δανεισμό από την HSBC, εκτιμάται ότι η απόδοση επί των ιδίων κεφαλαίων της συγκεκριμένης τοποθέτησης θα μπορούσε να υπερβεί ακόμη και το 13%!

Ο ελληνικός οίκος επίσης αναφέρεται στην εξαγορά των τεσσάρων ακινήτων που ενοικιάζονται στην Praktiker (προς 50 εκατ. ευρώ) έναντι μιας απόδοσης (yield) γύρω στο 11%. «Κερασάκι στην τούρτα», η απόκτηση τριών αποθηκευτικών χώρων στην Αττική με yield 12%.

Πάντως χθες είχαμε μια απροσδόκητη εξέλιξη στο μέτωπο του sale & lease back των κρατικών ακινήτων όπου το Ελεγκτικό Συνέδριο έθεσε προσωρινό μπλόκο στο deal, γεγονός που ενδεχομένως να επηρεάσει την συγκεκριμένη επένδυση της εταιρίας.

Να σημειωθεί ότι η συγκεκριμένη εξέλιξη έγινε γνωστή μετά τη δημοσιοποίηση της έκθεσης της Alpha finance και προφανώς οι αναλυτές της χρηματιστηριακής δεν την έχουν συνεκτιμήσει.

Το ζήτημα είναι πως η Eurobank Properties -ιδίως μετά την ολοκλήρωση της υλοποιούμενης αύξησης κεφαλαίου- θα διαθέτει ισχυρό ταμείο προκειμένου να προχωρήσει σε σημαντικής αξίας νέες τοποθετήσεις που ενδεχομένως θα αποφέρουν αποδόσεις ενοικίου κοντά στις προαναφερθείσες.

Επιπλέον, η Eurobank Properties έχει συμφωνήσει από την 1η Ιανουαρίου του 2014 μια σημαντική μείωση του τιμήματος που καταβάλλει στην Eurobank Property Services (διαχείριση κτηρίων, κ.λπ.) και συγκεκριμένα θα καταβάλει το σταθερό ποσό των 430 χιλιάδων ευρώ, ποσό που αντιστοιχεί γύρω στο 1,2% των εσόδων από ενοίκια του 2013, συγκρινόμενο με το 1,8%-2,5% που ήταν κατά το παρελθόν.

Αξιοσημείωτο επίσης είναι το γεγονός ότι μετά την αύξηση κεφαλαίου, ο βασικότερος μέτοχος της Eurobank Properties θα είναι η καναδική Fairfax με ποσοστό 41% και έτσι η εισηγμένη δεν θα περιορίζεται εκ του νόμου (ως θυγατρική τράπεζας που έχει ενισχυθεί από το ΤΧΣ) στο να μη διανέμει μέρισμα.

Να σημειωθεί πως οι δύο άλλες εισηγμένες στο χρηματιστήριο ΑΕΕΑΠ (Trastor και MIG Real Estate) διαπραγματεύονται με υψηλό discount έναντι της καθαρής αξίας του ενεργητικού τους ανά μετοχή